Vijf aandachtspunten bij aannemingsovereenkomsten voor bouwheren
Voor een professionele bouwheer is een aannemingsovereenkomst niet louter een praktische regeling voor de uitvoering van werken. Bij omvangrijke bouwprojecten vormt zij een belangrijk instrument om het budget, de planning en de controle over het project te bewaken.
Onduidelijkheid over de uit te voeren werken, de prijs, de termijn, omgevingsvergunningen of de oplevering kan aanleiding geven tot technische, budgettaire en juridische discussies.
1. Het voorwerp van de werken afbakenen
Wanneer niet nauwkeurig is bepaald welke werken de aannemer uitvoert, kan discussie ontstaan over de omvang van de aanneming. Daarbij rijst onder meer de vraag welke prestaties in de prijs begrepen zijn en welke als meerwerken kunnen worden aangerekend.
De overeenkomst kan onder meer duidelijk verwijzen naar:
- plannen;
- lastenboeken;
- technische fiches;
- meetstaten;
- uitsluitingen;
- een lijst van de uit te voeren werken.
2. Prijs en meerwerken regelen
De prijs kan worden bepaald via een vaste prijs, een richtprijs, relatief forfaitaire prijzen, absoluut forfaitaire prijzen, het open boek principe, of in regie. Daarbij is het van belang vast te leggen welke prestaties zijn inbegrepen en of prijsherziening mogelijk is.
Voor meerwerken kunnen afspraken nodig zijn over een voorafgaand schriftelijk akkoord, de mogelijkheid dat goedkeuring uit de uitvoering blijkt, de prijsbepaling en de gevolgen voor de uitvoeringstermijn. E-mails, werfverslagen, foto’s en andere stukken kunnen bij de bewijsvoering een rol spelen.
3. Termijn en vertraging verduidelijken
Een einddatum of globale duurtijd volstaat niet steeds. De regeling kan verduidelijken wanneer de termijn begint te lopen, of kalenderdagen dan wel werkdagen gelden, welke omstandigheden een schorsing of verlenging kunnen rechtvaardigen en welke gevolgen meerwerken hebben voor de planning.
4. Omgevingsvergunning en architect opnemen
Voor elke bouw of verbouwing waarvoor een omgevingsvergunning vereist is, bent u in de regel verplicht een architect in te schakelen, behoudens de wettelijk bepaalde uitzonderingen. De overeenkomst kan uitdrukkelijk naar de aangestelde architect verwijzen.
Ook moet duidelijk zijn of een omgevingsvergunning nodig is, of zij reeds werd bekomen en wie de aanvraag voorbereidt en indient. Vergunningsplichtige werken zonder vereiste omgevingsvergunning kunnen de geldigheid van de aannemingsovereenkomst ter discussie stellen.
5. Oplevering, aanvaarding en aansprakelijkheid
De overeenkomst kan bepalen wanneer de werken als aanvaard gelden en welke gevolgen verbonden zijn aan de voorlopige oplevering, ingebruikname en definitieve oplevering. Dit is onder meer relevant voor de tienjarige aansprakelijkheid voor stabiliteitsbedreigende gebreken in de zin van de artikelen 1792 en 2270 oud BW en voor lichte verborgen gebreken.
Conclusie
Een nauwkeurige regeling van het voorwerp van de werken, de prijs, de uitvoeringstermijn, de vergunningssituatie en de oplevering kan het risico op vertraging, meerkosten en discussies tijdens de uitvoering beperken.