Verhuur van tien appartementen is niet zonder meer een beroepsactiviteit

Het Hof van beroep te Luik oordeelde op 13 januari 2026 dat de verhuur van tien appartementen op zichzelf geen beroepsactiviteit uitmaakt. Ook een omvangrijk vastgoedpatrimonium, zelf uitgevoerde renovaties en meerdere vastgoedtransacties volstaan niet zonder meer om huurinkomsten als beroepsinkomsten te belasten. De fiscus moet concreet aantonen dat sprake is van een duurzame en gewoonlijke beroepsactiviteit.

De feiten

De belastingplichtige verhuurde tien appartementen, verdeeld over drie gebouwen. Het grootste gebouw omvatte zijn eigen woning en acht verhuurde appartementen. Hij had verschillende renovatie- en bouwwerken bovendien grotendeels zelf uitgevoerd.

Volgens de administratie overschreden deze activiteiten het normale beheer van een privévermogen. Zij belastte de huurinkomsten daarom als beroepsinkomsten. De belastingplichtige betwistte die herkwalificatie.

Beoordeling door het hof

Het Hof van beroep vernietigde de aanslagen en benadrukte dat de bewijslast volledig bij de fiscus rust. De elementen waarop de administratie zich beriep, volstonden volgens het hof niet om een beroepsactiviteit aan te tonen.

Het aantal verhuurde appartementen was daarbij niet doorslaggevend. Acht appartementen bevonden zich in één gebouw dat reeds in 2001 was aangekocht. De twee andere verhuurpanden werden pas vele jaren later verworven en met eigen middelen gefinancierd. Volgens het hof wees dit eerder op een langetermijninvestering dan op een beroepsmatige vastgoedactiviteit.

Ook de zelf uitgevoerde renovatie- en bouwwerken waren onvoldoende. De administratie kon niet bewijzen welke werken precies waren uitgevoerd, hoe intensief zij waren of gedurende welke periode zij plaatsvonden. De twee voornaamste renovatieprojecten lagen bovendien meer dan tien jaar uit elkaar.

Daarnaast had de belastingplichtige over meer dan zeventien jaar verschillende panden gekocht en verkocht. Heel wat van die transacties hielden verband met familiale omstandigheden, waaronder een echtscheiding of een geschil binnen de familie. Een andere verkoop vloeide voort uit de uitbreiding van de luchthaven van Bierset. Deze feiten wezen volgens het hof niet op een speculatieve vastgoedactiviteit.

Besluit

De herkwalificatie van huurinkomsten naar beroepsinkomsten is geen automatisme. Het aantal panden, renovatiewerken en vastgoedtransacties moeten worden beoordeeld in het licht van alle concrete omstandigheden. De fiscus moet aantonen dat sprake is van een duurzame en gewoonlijke beroepsactiviteit.