Naakte eigendom en het verlaagd btw-tarief bij afbraak en heropbouw

Voor natuurlijke personen die een woning bouwen of een woongelegenheid kopen om die zelf te bewonen, geldt binnen de regeling afbraak en heropbouw een verlaagd btw-tarief van 6%. Een van de sociale voorwaarden is dat het om de enige woning van de bouwheer of koper gaat. Dit wordt aangeduid als het vereiste van het verhinderend bezit.

Enige woning en uitzonderingen

Rubriek XXXVII, tabel A, K.B. nr. 20 bepaalt dat het moet gaan om de enige woning die hoofdzakelijk als eigen woning wordt gebruikt. De betekenis van het begrip “enige woning” wordt daarin niet verder omschreven.

Wel vermeldt K.B. nr. 20 dat geen rekening wordt gehouden met andere woningen waarvan de bouwheer of koper door erfenis mede-eigenaar, blote eigenaar of vruchtgebruiker is. Evenmin wordt rekening gehouden met de voormalige eigen woning waarin de bouwheer of koper zijn domicilie had, wanneer die uiterlijk op 31 december van het jaar na de eerste ingebruikname of eerste inbezitneming van de nieuwe woning is verkocht.

Administratief standpunt en rechtbank

Volgens de administratie vormt ook de naakte eigendom van een andere woongelegenheid verhinderend bezit. Dat standpunt wordt onder meer toegelicht in Circulaire 2025/C/48. De brontekst wijst erop dat deze invulling niet uitdrukkelijk uit de wettelijke bepalingen volgt.

In een zaak voor de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen (1 april 2026) had een van de partners in een getrouwd koppel enkele jaren na de bouw van een woning de naakte eigendom van een vakantieappartement geschonken gekregen. De fiscus beschouwde die naakte eigendom als verhinderend bezit en vorderde het btw-verschil tussen 6% en 21% terug. De rechtbank vernietigde de btw-vordering en oordeelde dat het verhinderend bezit van naakte eigendom niet in de toepasselijke wetgeving is opgenomen.

Gebruik en termijn

De sociale voorwaarden moeten gedurende vijf jaar na het jaar van ingebruikname vervuld blijven. De brontekst stelt dat een naakte eigenaar, door het vruchtgebruik, geen beschikkingsrecht over de woning heeft en gedurende die periode mogelijk geen gebruiksrecht of inkomen uit de woning geniet. Ook bij het verlaagd tarief verkooprecht in het Vlaams Gewest wordt naakte eigendom van een woning volgens de brontekst niet als verhinderend beschouwd.